進(jìn)入第四季度，大局部房企松了一口氣，不僅多家房企10月銷售事跡創(chuàng)出新高，保利、融創(chuàng)中國(guó)、世茂、招商、中海、中駿置業(yè)、遠(yuǎn)洋等多家房企已提前實(shí)現(xiàn)了全年銷售額。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，1~10月份共實(shí)現(xiàn)271億元的協(xié)定銷售額，提前完玉成年銷售目的。與大型房企上千億元的銷售目的比擬，遠(yuǎn)洋270億元的目標(biāo)顯得絕對(duì)守舊。
　　270億元的年度目標(biāo)是年初的時(shí)候聯(lián)合企業(yè)發(fā)展情形及年度推盤計(jì)下的，今年重點(diǎn)是抓已有項(xiàng)目標(biāo)周轉(zhuǎn)，銷售為先。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者坦言。履行機(jī)動(dòng)的價(jià)錢策略，一旦呈現(xiàn)窗口期，便能夠以最快的速度占據(jù)市場(chǎng)。
　　但靈巧價(jià)錢策略背地卻是遠(yuǎn)洋凈利潤(rùn)的下滑。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中報(bào)顯示，2012年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)毛利為20.58億元，較去年同比降低12%。花旗團(tuán)體測(cè)算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2012年上半年凈利潤(rùn)率為10.6%，為內(nèi)地在港上市房企之末。 預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)率可能保持在9.4%，較去年同期12.9%降落3.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　利潤(rùn)受壓
　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自身的盈利才能與以前比擬并不變更，毛利率始終保持在30%。但盈利才能與龍頭房企確實(shí)有差距，最重要的起因是策略不同。李明告知記者。李明所說(shuō)的策略變化，便是遠(yuǎn)洋商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)配合開發(fā)。
　　7月24日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布，雙方在配合打造的大型綜合發(fā)展名目，大慈寺文明貿(mào)易綜合體中的國(guó)際甲級(jí)辦公樓部門正式命名為 pinnacle one；預(yù)計(jì)2014年落成。
　　此前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)跟太古還協(xié)作開發(fā)了北京頤堤港項(xiàng)目，占地面積59000平方米，總建造面積281063平方米的頤堤港，定位于時(shí)尚與活氣的購(gòu)物理念，涵蓋寫字樓、五星級(jí)酒店、購(gòu)物核心、商業(yè)精品超市、國(guó)度影院以及國(guó)際美食廣場(chǎng)等，頤堤港成為遠(yuǎn)洋進(jìn)軍貿(mào)易地產(chǎn)的主要標(biāo)記。
　　商業(yè)項(xiàng)目前期大批資金投入一定會(huì)制約企業(yè)現(xiàn)金流，對(duì)于做住宅項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，快捷回轉(zhuǎn)資金的局勢(shì)將難以實(shí)。品味生活室內(nèi)空氣清新，溫、濕度適當(dāng)，使居住者感覺良好，身心健康�，F(xiàn)，而現(xiàn)金流壓力反應(yīng)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，Modernland除了展示綠色外，還種植了各式各樣的花草、并設(shè)慢跑跑道、兒童樂(lè)園及家庭休憩之庭院。”必定會(huì)影響利潤(rùn)率。陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯剖析。
　　對(duì)這種資金制約，李明也絕不避諱： 每年我要背著那么多持有物業(yè)和在建商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)物業(yè)的前期只投入沒有回收，這對(duì)現(xiàn)金流、毛利率的影響是十分大的。
　　事實(shí)恰如李明所言，今年8月遠(yuǎn)洋方面曾估量，在商業(yè)項(xiàng)目沒有盈利的條件下，公司毛利率為25%，凈利潤(rùn)率則會(huì)低于10%。時(shí)至本日，上半年的中報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率降落到10.6%，為大型房企中最低。去年同期的凈利潤(rùn)率為14%，2011年全年凈利潤(rùn)率為12.9%。
　　記者懂得到，斷定上市房地產(chǎn)公司是否盈利主要看三個(gè)數(shù)據(jù)：一是毛利；二是凈利；三是投資物業(yè)增值即估值。目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利整體呈廣泛下行趨勢(shì)，遠(yuǎn)洋固然正嚴(yán)厲節(jié)儉本錢，市場(chǎng)預(yù)期仿佛并不樂(lè)觀。相干數(shù)據(jù)表露，目前市場(chǎng)預(yù)估其2012年至2014年財(cái)年的凈利潤(rùn)率在9.4%、8.3%及8.5%�；ㄆ煲嘀赋�，因?yàn)檫h(yuǎn)洋的投資物業(yè)進(jìn)入收獲期，標(biāo)志性項(xiàng)目逐漸完成。依據(jù)公司已頒布的合約銷售毛利潤(rùn)率猜測(cè)，2013年財(cái)報(bào)的入賬毛利率會(huì)比擬低，預(yù)計(jì)2014年將恢復(fù)。
　　從今年開始，遠(yuǎn)洋每年將竣工20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，可以說(shuō)毛利率比遠(yuǎn)洋高的企業(yè)沒有一家可能做到。商業(yè)物業(yè)能夠有正現(xiàn)金流，也會(huì)為遠(yuǎn)洋凈利潤(rùn)增添供給新的利潤(rùn)增加點(diǎn)。李明表現(xiàn)。
　　謹(jǐn)嚴(yán)拿地
　　除了商業(yè)項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流制約外，遠(yuǎn)洋二三線城市涌現(xiàn)大幅增加也在必定水平上影響了其利潤(rùn)程度。
　　從全部行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)毛利率程度普遍都在降低，原因主要是毛利率高的一線城市份額對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都在下降，二三線城市產(chǎn)品份額在回升。然而相比一線城市，二三線城市毛利率比較低，所以固然銷售事跡不錯(cuò)，然而利潤(rùn)卻不高。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)理事陳寶存以為。
　　而這種情況同樣產(chǎn)生在遠(yuǎn)洋。今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋重點(diǎn)發(fā)展了環(huán)渤海區(qū)域的秦皇島、和東北區(qū)域的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等二三線城市的中端剛需產(chǎn)品， 目前從銷售情形看，其奉獻(xiàn)較2011年有很大回升，這也是遠(yuǎn)洋提前完玉成年義務(wù)的重要起因。李明告知記者。
　　據(jù)悉，1~10月份，遠(yuǎn)洋項(xiàng)目銷售均價(jià)約國(guó)民幣12300元/平方米，產(chǎn)品散布也從北上廣等一線城市，開端涉足二三線城市，目前名目已。當(dāng)代集團(tuán)集團(tuán)業(yè)務(wù)領(lǐng)域遍及科技工業(yè)園區(qū)開發(fā)與管理、金融資本業(yè)，高科技業(yè)，服務(wù)業(yè)，商業(yè)旅游業(yè),國(guó)際文化等。在全國(guó)18個(gè)城市布局， 目前，遠(yuǎn)洋全國(guó)性的布局已經(jīng)完成，將來(lái)遠(yuǎn)洋將保持沿海跟沿江城市發(fā)展為主，準(zhǔn)則上不急切須要進(jìn)入新城市，深耕已進(jìn)入?yún)^(qū)域是總體方向。
　　這也象征著，未來(lái)遠(yuǎn)洋全國(guó)擴(kuò)大已經(jīng)到達(dá)必定范疇，接下來(lái)就是要做好二三線城市項(xiàng)目，適時(shí)的調(diào)劑拿地節(jié)湊，深耕二三線市場(chǎng)土地開發(fā)需要。在這種戰(zhàn)略影響下，遠(yuǎn)洋在拿地上，也將堅(jiān)持適度的土地儲(chǔ)備，范圍節(jié)制在可以保障未來(lái)3~5年的發(fā)展，有效把持總資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)率的疾速提升。
　　目前，遠(yuǎn)洋的土地總貯備量為2300萬(wàn)平方米左右， 貯備量足以滿意將來(lái)3~5年發(fā)展的需要。業(yè)界廣泛猜想，遠(yuǎn)洋此次低調(diào)的拿地策略是受地王項(xiàng)目影響。
　　2009年開端，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)產(chǎn)品線開始向高端轉(zhuǎn)型，拿地策略上也偏向于好地段、低密但總價(jià)又高的地塊，因而在2009至2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿下多個(gè)地王。但拿地時(shí)的良好預(yù)期與調(diào)控下低迷的市場(chǎng)，使這些地王生不逢時(shí)。
　　未來(lái) 持續(xù)優(yōu)化地區(qū)布局，審慎彌補(bǔ)土儲(chǔ)，同時(shí)加快商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，擴(kuò)展建設(shè)、裝潢裝修等業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍將是遠(yuǎn)洋目標(biāo)。李明說(shuō)。
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